퇴거 원상복구 어디까지? 보증금 공제 기준과 감가상각 계산법 2026

임차인의 원상회복의무는 집을 새것으로 되돌리는 의무가 아니라, 통상적으로 사용했다면 그렇게 되었을 상태로 돌려놓는 의무입니다. 민법 제654조가 제615조를 준용해 정한 내용이며, 법원은 통상적인 사용 과정에서 자연히 생긴 손모(통상손모)는 임차인의 귀책사유가 없어 임대인이 부담한다고 봅니다. 보증금에서 공제할 수 있는 것과 없는 것은 여기서 갈립니다.

먼저 알아야 할 7가지

통상손모는 임대인 부담입니다. 벽지 색바램, 장판 눌림 자국, 바닥재의 일반적 마모는 특약이 없는 한 공제 대상이 아닙니다.
증명책임은 임대인에게 있습니다. 계약 당시 원래 상태가 어땠는지, 그 훼손이 임차인 때문인지를 임대인이 증명해야 합니다.
훼손이 인정돼도 전액이 아닙니다. 감가상각을 뺀 잔존가치만 대상이며, 거기에 과실비율을 곱합니다.
계산식은 공개돼 있습니다. 임차인 부담비용 = 수선비용 − (경과연수 ÷ 수선주기) × 수선비용.
원상회복 범위는 일률적이지 않습니다. 계약 체결 경위, 입주 당시 상태, 변경 내용을 따져 개별적으로 정합니다(대법원 2017다268142).
임대인에게는 사용·수익 상태 유지 의무가 있습니다. 민법 제623조. 노후로 생긴 문제까지 임차인에게 넘길 수는 없습니다.
합의 전에 시공하지 마세요. 먼저 해버리면 협상할 것이 사라집니다.

원상회복의무의 법적 근거

이 문제는 감정이나 관행이 아니라 조문과 판례로 정리돼 있습니다. 대화가 막힐 때 근거를 알고 있으면 이야기의 방향이 달라집니다.

근거	내용	실무상 의미
민법 제654조 · 제615조	차용물을 반환할 때 원상에 회복해야 하며, 이 규정이 임대차에 준용됩니다	원상회복의무 자체는 존재합니다. 다만 '원상'의 뜻이 쟁점입니다
민법 제374조	임차인은 선량한 관리자의 주의로 목적물을 보존해야 합니다	고의·과실로 인한 훼손은 임차인 책임입니다
민법 제623조	임대인은 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 집니다	노후·하자에서 비롯된 문제는 임대인 몫입니다
대법원 2017다268142	원상회복의무의 내용과 범위는 계약 경위, 입주 당시 상태, 변경 내용을 고려해 구체적·개별적으로 정합니다	"원래 다 이렇게 한다"는 말은 근거가 되지 않습니다
서울중앙지법 2005가합100279	통상손모는 임차인의 귀책사유가 없으므로 임대인이 부담합니다	자연스러운 마모는 공제 대상이 아닙니다
LH 임대주택 수선비기준	감가상각으로 잔존가치를 산정한 뒤 과실비율을 곱해 부담액을 계산합니다	공공기관이 공개한 참고 기준이라 협의 자료로 쓸 수 있습니다

임차인 부담과 임대인 부담을 가르는 선

판단 기준은 하나입니다. "통상적으로 살았다면 어차피 생겼을 일인가." 그렇다면 임대인 부담, 아니라면 임차인 부담입니다.

항목	일반적 판단	뒤집히는 경우
벽지 변색·햇볕 바램	임대인 — 통상손모	실내 흡연으로 인한 니코틴 착색이면 임차인
장판 눌림·가구 자국	임대인 — 통상손모	찢김, 담뱃불 자국, 깊은 파임이면 임차인
못 자국·피스 구멍	사안별. 액자용 작은 못은 통상 범위로 보는 경우가 많습니다	앵커 시공, 벽체까지 손상된 대형 구멍이면 임차인
욕실·창틀 곰팡이	원인에 따라 갈립니다	누수·결로 등 건물 하자면 임대인, 장기간 환기 방치면 임차인
실리콘 변색·물때	임대인 — 소모성 마감재	방치로 오염이 재질 안까지 침투했다면 다툼 여지
보일러·배관 노후 고장	임대인 — 민법 제623조	동파 방지 조치를 하지 않아 터진 경우는 임차인
반려동물 긁힘·냄새	임차인 — 통상 사용 범위 밖	계약 시 사육을 허용받았다면 범위를 다시 따집니다
폐기물·짐 방치	임차인 — 명백한 반환의무 불이행	거의 뒤집히지 않습니다
무단 개조·구조 변경	임차인 — 철거 후 반환	임대인의 서면 동의가 있었다면 범위를 다시 정합니다
단순 청소 미흡	사안별. 통상 수준의 정리는 임차인 의무로 봅니다	특약에 청소비가 명시돼 있으면 그에 따릅니다

※ 위 표는 일반적 경향이며 개별 사건의 결론은 계약서 특약, 입주 당시 상태, 훼손 정도에 따라 달라집니다.

훼손이 인정돼도 전액을 물지는 않습니다 — 감가상각

여기서 금액이 크게 달라집니다. 임차인의 과실이 인정되더라도 새것으로 교체하는 비용 전액을 부담하지는 않습니다. 이미 쓴 기간만큼 가치가 줄어 있기 때문입니다. LH가 공개한 기준의 계산식은 이렇습니다.

임차인 부담비용 = 수선비용 − (시설물 경과연수 ÷ 수선주기) × 수선비용

계산 예시

내구연한이 10년으로 정해진 도배를 8년 사용한 상태에서, 도배 비용이 100만 원이라고 가정해 봅니다.

경과연수 8년 ÷ 수선주기 10년 = 0.8
100만 원 − (0.8 × 100만 원) = 20만 원
즉 잔존가치는 20%이며, 여기에 과실비율을 곱한 금액이 실제 분담액입니다

임대인이 100만 원 전액을 보증금에서 뗀다면, 그 근거를 물어볼 수 있는 지점이 바로 여기입니다. 항목별 수선주기는 LH의 「임대주택 수선비기준 및 원상복구기준」에 공개돼 있으니, 해당 항목의 수치를 직접 확인해 협의 자료로 쓰시면 됩니다.

증명책임은 임대인에게 있습니다

이 글에서 가장 실용적인 부분입니다. 많은 분이 "내가 안 그랬다는 걸 증명해야 한다"고 생각하지만, 순서는 반대입니다.

임대인은 원상회복과 관련해 임대차계약 당시의 원래 상태와 훼손의 원인에 대한 증명책임을 부담합니다. 실제로 계약 당시 이미 10년 이상 경과한 건물에서, 임대인이 임차인의 사용으로 인한 자연적 마모를 초과하는 훼손을 증명하지 못해 공제 주장이 받아들여지지 않은 사례가 있습니다.

그러므로 협의 자리에서 물어야 할 질문은 세 가지입니다.

입주 당시 이 부분의 상태를 확인할 수 있는 자료가 있습니까? (계약서 현황 표기, 사진, 점검표)
이 훼손이 통상적인 사용을 넘는다고 보는 근거는 무엇입니까?
청구 금액에 감가상각이 반영돼 있습니까? 계산 근거를 볼 수 있습니까?

세 가지 모두에 답을 받지 못했다면, 그 금액은 아직 확정된 것이 아닙니다.

특약이 있으면 어떻게 되나

계약서에 "퇴거 시 도배·장판을 새로 한다"거나 "청소비를 부담한다"는 특약이 있는 경우가 있습니다. 계약 자유의 원칙상 특약은 원칙적으로 유효하지만, 통상손모까지 임차인에게 넘기는 특약은 그 내용이 구체적으로 명시되고 임차인이 그 부담을 명확히 인식한 상태에서 합의됐는지가 다투어집니다.

"원상복구한다" 정도의 포괄적 문구만으로 통상손모까지 포함된다고 단정하기는 어렵습니다. 반대로 범위와 금액이 구체적으로 적혀 있다면 그대로 적용될 가능성이 높습니다. 계약서를 다시 읽어보는 것이 첫 번째 할 일입니다.

분쟁을 줄이는 기록 5가지

이 다툼의 승패는 대부분 기록에서 갈립니다. 다음 다섯 가지만 남겨두면 대화가 훨씬 짧아집니다.

입주 당일 전체 촬영 — 벽지 구멍, 바닥 얼룩, 붙박이장 파손, 타일 변색, 긁힘까지 미세한 것도 전부. 날짜가 기록되는 방식으로 찍으세요.
계약서의 시설 현황 표기 — 도배 상태, 옵션 가전 상태를 계약 시점에 문서로 남깁니다.
하자 통보 이력 — 거주 중 발견한 누수·결로·고장을 발견 즉시 문자로 알리고 그 대화를 보관합니다. 나중에 "왜 그때 말 안 했느냐"를 막아 줍니다.
변경에 대한 서면 동의 — 셀프 인테리어, 못 박기, 에어컨 설치는 구두 동의로 끝내지 말고 문자로라도 받아 두세요.
퇴거 직전 상태 촬영 — 짐을 다 뺀 빈 상태에서 입주 당일과 같은 각도로 다시 찍습니다. 비교가 되어야 자료가 됩니다.

청소로 되는 것과 시공이 필요한 것

저희는 청소업체입니다. 그런데 이 글의 결론은 "청소 견적부터 받지 마세요"입니다. 순서가 틀리면 안 내도 될 돈을 냅니다.

실제로 현장에서 확인해 보면, 임대인이 "도배를 다시 해야 한다"고 한 벽면이 세정만으로 정리되는 경우가 있습니다. 반대로 아무리 닦아도 해결되지 않아 시공이 필요한 경우도 있습니다. 이 구분이 서기 전에 전체 시공부터 계약하면 그 비용은 그대로 부담이 됩니다.

세정으로 정리되는 경우가 많은 것	시공이 필요한 것
주방 기름때, 후드 유증기, 찌든때	찢어지거나 뜬 벽지, 파인 장판
욕실 물때·요석, 줄눈 오염	벽체까지 들어간 구조적 손상
표면에 핀 곰팡이, 창틀 오염	누수·결로가 원인인 곰팡이 (원인 시공 선행)
담배 냄새·니코틴 착색, 반려동물 냄새	벽지 뒤 풀 층까지 배어든 오염
방치된 짐·생활 폐기물 반출	무단 개조 부분의 철거·복구

권하는 순서는 이렇습니다. ① 계약서 특약 확인 → ② 입주 당시 자료 정리 → ③ 임대인이 요구하는 항목과 근거 받기 → ④ 감가상각 반영 여부 확인 → ⑤ 그다음에 청소나 시공 견적. 여기까지 오면 대개 청구 금액이 처음보다 줄어 있습니다.

합의가 안 될 때

협의로 정리되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 소송보다 절차가 간단하고 비용 부담이 적습니다. 조정으로도 해결되지 않으면 보증금 반환 청구소송으로 갑니다.

다만 그 전에 확인할 것이 있습니다. 임대인이 공제 사유를 소명하지 못하면 보증금은 반환되어야 하는 돈입니다. 금액이 크지 않다고 포기하기 전에, 위에서 정리한 세 가지 질문을 먼저 던져 보시기 바랍니다.

※ 이 글은 일반적인 기준을 정리한 참고 자료입니다. 개별 사안의 결론은 계약서 내용과 사실관계에 따라 달라지므로, 금액이 크거나 다툼이 있는 경우에는 변호사·법무사 또는 주택임대차분쟁조정위원회에 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

도배·장판은 무조건 새로 해주고 나가야 하나요?

아닙니다. 통상적인 사용으로 생긴 색바램이나 눌림 자국은 통상손모로 보아 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 다만 계약서에 도배·장판을 새로 한다는 구체적인 특약이 있다면 그 내용이 우선 검토됩니다. 특약 없이 관행이라는 이유만으로 요구받았다면 근거를 물어보실 수 있습니다.

원상복구 비용에서 감가상각은 어떻게 계산하나요?

임차인 부담비용은 수선비용에서 (경과연수 ÷ 수선주기 × 수선비용)을 뺀 금액입니다. 예를 들어 내구연한 10년인 도배를 8년 사용했고 도배 비용이 100만 원이라면 잔존가치는 20만 원이며, 여기에 과실비율을 곱한 금액이 분담액입니다. 항목별 수선주기는 LH의 임대주택 수선비기준에 공개돼 있습니다.

벽에 못을 박은 자국도 물어줘야 하나요?

사안에 따라 다릅니다. 액자를 거는 정도의 작은 못 자국은 통상적인 주거 사용 범위로 보는 경우가 많습니다. 반면 앵커를 시공했거나 벽체까지 손상된 큰 구멍은 임차인 부담이 될 수 있습니다. 설치 전에 임대인의 동의를 문자로라도 받아 두면 분쟁을 예방할 수 있습니다.

곰팡이는 누구 책임인가요?

원인에 따라 갈립니다. 누수나 결로처럼 건물 자체의 하자에서 비롯됐다면 임대인이 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 지므로 임대인 부담입니다. 반대로 장기간 환기를 하지 않아 생긴 표면 곰팡이는 임차인의 관리 문제로 볼 여지가 있습니다. 거주 중 하자를 발견하면 즉시 문자로 알려 기록을 남겨 두는 것이 중요합니다.

임대인이 원상복구 비용을 청구하면 제가 아니라는 걸 증명해야 하나요?

아닙니다. 임대인이 임대차계약 당시의 원래 상태와 훼손의 원인에 대한 증명책임을 부담합니다. 입주 당시 상태를 확인할 자료가 있는지, 그 훼손이 통상적인 사용을 넘는다고 보는 근거가 무엇인지를 먼저 물어보시면 됩니다.

퇴거 청소비를 보증금에서 빼는 게 정당한가요?

통상적인 수준의 정리는 임차인의 의무로 보지만, 별도의 청소비를 보증금에서 공제하려면 그 근거가 필요합니다. 계약서에 청소비 부담이 구체적으로 명시돼 있는지 먼저 확인하세요. 명시가 없다면 금액과 산정 근거를 요청할 수 있습니다.

반려동물을 키웠는데 어디까지 책임지나요?

반려동물로 인한 바닥 긁힘, 벽지 손상, 배어든 냄새는 통상적인 사용 범위를 넘는 것으로 보아 임차인 부담이 되는 경우가 많습니다. 다만 계약 시 사육을 허용받았다면 어디까지가 예정된 사용인지를 다시 따지게 됩니다. 허용 여부와 조건을 계약서에 남겨 두는 것이 안전합니다.

계약서 특약이 있으면 무조건 따라야 하나요?

특약은 원칙적으로 유효하지만, 통상손모까지 임차인에게 넘기는 특약은 그 범위가 구체적으로 명시되고 임차인이 부담을 명확히 인식한 상태에서 합의됐는지가 다투어집니다. "원상복구한다"는 포괄적 문구만으로 통상손모까지 포함된다고 단정하기는 어렵습니다.

합의가 안 되면 어디에 도움을 요청하나요?

주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 소송보다 절차가 간단하고 비용 부담이 적습니다. 조정으로 해결되지 않으면 보증금 반환 청구소송으로 진행하게 됩니다. 신청 전에 계약서, 입주·퇴거 시점 사진, 하자 통보 문자 기록을 정리해 두시면 진행이 빠릅니다.

임대인이 요구하는 대로 먼저 시공하고 나중에 정산해도 되나요?

권하지 않습니다. 시공을 먼저 하면 원래 상태를 입증할 자료가 사라지고, 그 비용이 정당했는지를 따질 근거도 함께 없어집니다. 범위와 금액을 문서로 합의한 뒤에 진행하시는 것이 안전합니다.

퇴거 현장 정리가 필요하다면

범위가 정리된 뒤라면, 그때는 실제로 치우는 단계입니다. 상황에 따라 창구가 나뉩니다.

일반 입주청소로 감당이 안 되는 오염 현장 — 올빼미 특수청소

담배 냄새·니코틴 착색, 반려동물 냄새, 장기 방치된 짐, 벽지 뒤까지 배어든 오염. 보증금 정산을 앞둔 임대인·상속인이 주로 찾는 영역입니다. 보증금 공제 기준 안내도 함께 정리해 두었습니다.

퇴거 기한이 급한 경우 — 올빼미청소 SOS24

퇴거·이사 청소, 입주 전 전체 세정, 욕실 물때·주방 기름때 집중 정리, 방치된 짐 당일 반출. 야간·새벽·공휴일에도 같은 단가로 출동합니다. 퇴거 원상복구 체크리스트도 참고하세요.

특수청소 전반의 절차와 업체 검증 기준은 특수청소 완전정리 2026에 따로 정리해 두었습니다.

작성·운영 주체

상호 올빼미 청소 (등록상표 「올빼미청소」 제40-2483712호)
대표 김현정
사업자등록번호 133-14-71710
주소 서울특별시 광진구 자양로44나길 29, 402호 (구의동)
전화·문자 010-3177-2245
업태·종목 사업시설 관리, 사업지원 및 임대 서비스업 / 건축물 일반 청소업
서비스 지역 서울 25개 자치구 전역, 경기·인천

올빼미청소는 청소·현장 정리를 담당하며, 법률 판단이나 분쟁 대리는 하지 않습니다. 보증금 공제 범위나 손해배상 책임에 대한 판단이 필요한 사안은 변호사·법무사 또는 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하시기 바랍니다. 이 구분을 흐리는 업체가 있어 명시해 둡니다.

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